Comprar propiedad en México vs. Estados Unidos

Comprar una casa en Tulum, Playa del Carmen o Cancún puede parecer igual que comprar una en Texas o Florida: un anuncio, un agente, una oferta, un cierre. Por debajo, el sistema legal es distinto en casi cada paso. México sigue la tradición del derecho civil. El título lo crea y lo protege un funcionario llamado Notario Público y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, no un seguro de título ni un escrow privado.

La mayoría de los problemas que vemos empiezan con una suposición razonable traída de Estados Unidos que en México no aplica. Estas son las siete diferencias, y lo que cada una le exige a usted.

De un vistazo

Tema	Estados Unidos	México (Riviera Maya)
Propiedad para extranjeros	Título directo en pleno dominio	Fideicomiso bancario o sociedad mexicana dentro de la zona restringida
Quién cierra	Compañía de títulos, agente de escrow, abogado de cierre	Notario Público (funcionario imparcial)
Protección del título	El seguro de título es estándar	Due diligence previo al cierre y Registro Público. El seguro de título es raro
Riesgo de la tierra	Raro	La tierra ejidal sin dominio pleno no puede venderse válidamente
Inspección de la construcción	Inspecciones municipales o del condado, Certificate of Occupancy, inspector privado	Licencia municipal y responsabilidad del DRO. La venta no detona ninguna inspección
Anticipo	En escrow neutral, con condiciones	A menudo se transfiere al vendedor, desarrollador o inmobiliaria, con pocas condiciones
Financiamiento	La hipoteca es la norma	Casi todo de contado. Crédito transfronterizo limitado
Impuesto de traslado	Varía por estado. En algunos no existe	Impuesto de adquisición (ISABI) sobre el mayor entre precio, valor catastral o avalúo
Agentes	Licencia estatal, MLS, reglas de ética exigibles	Registro SEDETUS obligatorio pero cumplido de forma desigual. Sin MLS unificado
Preventa	Menos común. Ley estatal de consumo	Muy común. NOM-247-SE-2021 y PROFECO
Impuesto al revender	Ganancias de capital. Retención FIRPTA a vendedores extranjeros	ISR sobre la ganancia, retenido por el notario. La exención de casa habitación rara vez aplica a extranjeros

1. Propiedad: no puede tener el título a su nombre

En Estados Unidos, un extranjero por lo general puede ser dueño directo de un inmueble. En la costa mexicana, no. El artículo 27 de la Constitución crea una zona restringida: 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km a lo largo de la costa. Toda la Riviera Maya queda dentro.

Los extranjeros sí pueden comprar propiedad residencial ahí, mediante una de dos figuras de la Ley de Inversión Extranjera:

• Fideicomiso bancario. Un banco mexicano tiene el título como fiduciario y usted es el fideicomisario, con pleno derecho de usar, rentar, vender, hipotecar y heredar la propiedad. El fideicomiso requiere un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), dura hasta 50 años y es renovable. Espere un honorario de constitución y un honorario fiduciario anual.
• Sociedad mexicana. Una sociedad con socios extranjeros puede tener el título directamente. Conviene para uso comercial o negocio de rentas, pero implica obligaciones contables, fiscales y de cumplimiento cada año. No es un atajo para una casa vacacional personal.

En ambos casos usted acepta la Cláusula Calvo: conviene en ser tratado como nacional mexicano respecto de la propiedad y en no invocar la protección de su gobierno sobre ella.

Lo que le exige a usted: elija la figura antes de firmar cualquier cosa, y asegúrese de que el contrato de compraventa la nombre. El banco, sus honorarios y quién hereda conforme al fideicomiso son decisiones, no trámites.

2. Quién cierra: un Notario Público, no una compañía de títulos

Un notary public de EE. UU. solo da fe de firmas. Un Notario Público mexicano es otra profesión: un abogado con experiencia, nombrado por el estado, que redacta la escritura pública, verifica la identidad y capacidad de las partes, revisa título y gravámenes, calcula y retiene impuestos, e inscribe la escritura en el Registro Público. Una sola oficina hace mucho de lo que en EE. UU. hacen juntos la compañía de títulos, el agente de escrow y el abogado de cierre.

Dos advertencias:

• El notario es imparcial, no su defensor. El notario certifica que la operación es legal. No negocia condiciones, no revisa las promesas del desarrollador ni protege sus intereses comerciales. Ese es el trabajo de su propio abogado.
• Usted puede tener derecho a elegir al notario. En ventas de desarrolladores, la NOM-247-SE-2021 permite al consumidor elegirlo. Un desarrollador que impone “su” notario sin ofrecer esa opción es una señal de alerta.

Lo que le exige a usted: contrate asesoría independiente desde el inicio. Confirme quién es el notario, quién le paga y qué va a verificar antes del cierre. Si alguien que dice ser notario o abogado le genera dudas, aquí está cómo verificarlo.

3. Due diligence: sin la red del seguro de título

En EE. UU., la búsqueda de título más una póliza de seguro de título es lo estándar, y la aseguradora paga si después aparece un defecto cubierto. En México su protección es la calidad de la revisión hecha antes de pagar. Como mínimo:

1. Antecedentes registrales en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, hasta el origen del inmueble.
2. Certificado de libertad de gravámenes que muestre que no hay hipotecas, embargos ni anotaciones.
3. Origen de la tierra. La tierra ejidal no puede venderse a particulares hasta que se haya convertido a propiedad privada plena (dominio pleno) y esté inscrita. Algunos de los problemas más costosos en Tulum vienen de este punto.
4. Predial y agua (CAPA) al corriente.
5. Régimen de condominio y estado de cuotas: régimen inscrito, reglamento, sin adeudos.
6. Permisos del desarrollo: uso de suelo, licencia de construcción, autorización ambiental y, en su caso, concesiones de zona federal marítimo terrestre (ZOFEMAT).
7. Identidad y facultades del vendedor, incluidos los poderes si el vendedor es una sociedad.

Las respuestas del Registro en Quintana Roo pueden tardar. Considere el tiempo de estos certificados en su calendario de cierre.

Lo que le exige a usted: condicione el anticipo y el cierre a un due diligence limpio, con el derecho por escrito de recuperar el anticipo si no lo es. Si ya pagó y la escritura nunca llegó, lea qué hacer cuando no hay escritura.

4. Inspecciones: nadie inspecciona el inmueble porque usted lo compra

Un comprador en EE. UU. contrata a un inspector durante un plazo de inspección, y la obra nueva necesita un Certificate of Occupancy. En México, el cumplimiento de la construcción descansa en la licencia de construcción y en un profesional con registro, el Director Responsable de Obra (DRO). La venta no detona ninguna inspección municipal, y ni el notario ni el Registro Público revisan el estado físico del inmueble.

Lo que le exige a usted: pida la licencia de construcción y el aviso de terminación de obra, y contrate a un inspector independiente antes del cierre. El recorrido completo está en inspección de vivienda en México.

5. Gastos de cierre e impuestos: el comprador paga al entrar, el vendedor al salir

El comprador normalmente paga el impuesto de adquisición (ISABI), los honorarios notariales y derechos de registro, el avalúo y los costos del fideicomiso. Al revender, México grava la ganancia del vendedor (ISR) y el notario la retiene en el cierre.

Lo que le exige a usted: obtenga un estimado por escrito de los gastos de cierre antes de comprometerse, y planee su impuesto de salida desde la entrada. Los detalles están en gastos de cierre e impuestos en Quintana Roo.

6. Financiamiento y anticipos: casi todo de contado, así que proteja el dinero

La mayoría de las compras en EE. UU. se financian, y el avalúo, la revisión de título y el análisis del banco agregan una segunda capa de escrutinio. La mayoría de las compras de extranjeros en la Riviera Maya se pagan de contado o con fondos obtenidos en su país, por ejemplo un HELOC sobre una propiedad en EE. UU. Las hipotecas transfronterizas existen, pero son limitadas y caras. Sin un banco, nadie más revisa la operación por usted.

Los anticipos también funcionan distinto. En EE. UU., el depósito queda con un agente de escrow neutral y el contrato incluye condiciones de inspección, avalúo y financiamiento. En México, el escrow con un tercero existe, pero no es la costumbre. Con frecuencia se pide al comprador transferir el anticipo directamente al vendedor, al desarrollador o a la inmobiliaria al firmar un contrato de promesa de compraventa, con pocas condiciones o ninguna. Por eso la protección tiene que estar escrita en ese contrato.

La ley mexicana contra el lavado de dinero también restringe pagar inmuebles en efectivo por encima de un umbral legal, y el notario debe identificar el origen de los fondos. Pague por transferencia bancaria rastreable.

Lo que le exige a usted: negocie condiciones de inspección y de due diligence en el contrato de promesa, deje por escrito cuándo se devuelve el anticipo, y nunca transfiera fondos a una cuenta que no pertenezca a la parte nombrada en el contrato. Si el anticipo ya se perdió, vea perdió un anticipo en México.

7. Agentes y preventa: menos supervisión, más en juego

Agentes. Los agentes en EE. UU. tienen licencia estatal y responden ante una autoridad. Quintana Roo regula a los agentes con su Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios, que exige registro ante SEDETUS, la dependencia estatal de desarrollo urbano. En la práctica, muchas personas que venden propiedades en la región no están registradas, no hay un MLS unificado, y el mismo agente suele representar a vendedor y comprador. Pida el número de registro SEDETUS, y recuerde que la comisión depende de que la venta se cierre.

Preventa. Comprar en preventa es mucho más común en Tulum y Playa del Carmen que en la mayoría de los mercados de EE. UU. Es donde vemos más conflictos: retrasos en la entrega, unidades distintas a las del folleto, defectos de construcción y promesas de rentas que no se cumplen. La principal protección al consumidor es la NOM-247-SE-2021, que obliga a los desarrolladores a:

• registrar su contrato de adhesión ante PROFECO;
• entregar al comprador una Carta de Derechos y la información y documentos del proyecto;
• seguir reglas sobre anticipos y ofrecer garantías sobre la obra;
• respetar el derecho del comprador a elegir notario.

Cuando un desarrollador incumple estas obligaciones, el comprador puede acudir a conciliación ante PROFECO. Las controversias entre compradores y desarrolladores se tramitan como asuntos mercantiles conforme al Código de Comercio.

Lo que le exige a usted: confirme que el contrato esté registrado ante PROFECO, conserve cada documento y comprobante de pago, y haga revisar el contrato antes del primer pago, no después de que aparezca un problema. Si el desarrollador ya incumplió con la entrega, empiece aquí.

Antes de firmar: lista del comprador

• Decida entre fideicomiso o sociedad, y nómbrelo en el contrato.
• Contrate asesoría independiente antes de pagar cualquier anticipo.
• Confirme quién es el notario, quién le paga y si usted lo eligió.
• Obtenga el certificado de libertad de gravámenes y los antecedentes registrales.
• Confirme que la tierra no sea ejidal, o que el dominio pleno esté inscrito.
• Revise que predial, agua y cuotas de condominio estén al corriente.
• Pida la licencia de construcción y el aviso de terminación, y contrate a un inspector independiente.
• En preventa: verifique permisos y el registro del contrato ante PROFECO.
• Deje por escrito que el anticipo es reembolsable si el due diligence falla, y pague solo a la parte nombrada en el contrato.
• Obtenga un estimado por escrito de gastos de cierre y honorarios del fideicomiso.
• Pida el registro SEDETUS del agente.

Cómo ayudamos

Riviera Maya Law representa a compradores en Quintana Roo, únicamente de su lado de la mesa. Revisamos el contrato antes de que usted pague, hacemos el due diligence en preventas, unidades terminadas y reventas entre particulares, y coordinamos el fideicomiso y al notario. Si un desarrollador incumple, llevamos el asunto a conciliación ante PROFECO o a tribunales. Los honorarios por trabajo preventivo son fijos y se confirman por escrito antes de empezar.

Esta guía es información general, no asesoría legal para una operación específica. Las reglas de EE. UU. varían por estado. Consulte a un asesor fiscal de EE. UU. sobre sus obligaciones de declaración allá.

Fuentes

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 27, y Ley de Inversión Extranjera
• NOM-247-SE-2021 (prácticas comerciales en la comercialización de inmuebles destinados a casa habitación)
• Ley del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles de los Municipios del Estado de Quintana Roo
• Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Estado de Quintana Roo
• Gobierno de Quintana Roo: registro de asesores inmobiliarios ante SEDETUS
• Reglamento de Construcción para el Municipio de Tulum, Quintana Roo